Absetzbar ist fast alles, was Sie für die Vermietung ausgeben: Schuldzinsen, Abschreibung (AfA), Hausgeld ohne die Zuführung zur Rücklage, Grundsteuer, Versicherungen, Reparaturen, Verwaltung, Fahrten zum Objekt, Steuerberatung und Kosten der Mietersuche. Nicht absetzbar sind Tilgung und Ihre eigene Arbeitszeit.
Im Detail: Rechenweg, Rechtsgrundlage, Bankpraxis
Werbungskosten sind alle Aufwendungen zur Erzielung der Mieteinnahmen (§ 9 Abs. 1 EStG). Typisch sofort absetzbar: 1. Schuldzinsen und Finanzierungskosten (Zinsen, Bereitstellungszinsen, Disagio im marktüblichen Rahmen, Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld, Schätzkosten der Bank). 2. AfA auf das Gebäude (nicht auf Grund und Boden), ggf. auf mitgekaufte Einbauküche (eigenes Wirtschaftsgut, meist 10 Jahre). 3. Laufende Bewirtschaftung: Hausgeld der Eigentümergemeinschaft (ohne Zuführung zur Erhaltungsrücklage), Grundsteuer, Gebäude- und Haftpflichtversicherung, Müll, Wasser, Hausstrom, Hausmeister, Verwaltergebühr. Wichtig: Die Nebenkosten-Vorauszahlungen des Mieters sind Einnahmen – die umlagefähigen Kosten selbst sind im Gegenzug Werbungskosten. 4. Erhaltungsaufwand: Reparaturen, Wartung, Schönheitsreparaturen, Austausch vorhandener Bauteile (Fenster, Heizung, Bad gleicher Standard) – Material und Handwerkerlohn, nicht Ihre eigene Arbeitszeit. 5. Verwaltung und Vermietung: Fahrten zum Objekt (0,30 € je gefahrenem Kilometer), Porto, Telefon, Kontoführung des Mietkontos, Inserate und Makler bei der Mietersuche, Mietvertragsformulare, Rechtsschutz- und Prozesskosten aus dem Mietverhältnis, Mitgliedsbeitrag Haus & Grund, Steuerberatung für die Anlage V. 6. Vorab entstandene Werbungskosten: Fahrten zu Besichtigungen, Finanzierungskosten und Leerstandskosten vor der ersten Vermietung, wenn die Vermietungsabsicht feststeht. Nicht sofort absetzbar sind Anschaffungskosten (Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar für den Kaufvertrag, Makler beim Kauf) – sie fließen über die AfA ein – und Herstellungskosten bzw. anschaffungsnahe Herstellungskosten (15-%-Grenze). Keine Werbungskosten: Tilgung, eigene Arbeitsleistung, private Nutzung, ausgefallene Miete (sie ist einfach keine Einnahme). Rechtsgrundlagen: §§ 9, 21 EStG, § 82b EStDV. Für Ihren Einzelfall: Steuerberatung.